Es muy importante conocer qué información podemos encontrar en el expediente judicial y dónde encontrarla, sabiendo que casi todo lo bueno o malo que nos encontremos una vez nos hayamos adjudicado una subasta lo podríamos haber previsto examinando concienzudamente el procedimiento judicial.
El edicto de subasta es otro documento que hay que estudiar con cuidado y del que es muy importante extraer todos los datos posibles. De hecho, cuando se trata de un juzgado del Lado Oscuro que no nos permite examinar los autos, se hace imprescindible obtener los datos del propio edicto.
La Certificación de Cargas es la piedra angular en torno a la que debe girar toda la investigación de una subasta. Consiste en un documento, firmado por el registrador, que da fe de los asientos registrales y permite acreditar la titularidad, libertad o gravamen de los bienes inmuebles. Ojo, es el único medio de acreditar fehacientemente, en un juicio o fuera de él, el contenido del Registro.
En nuestro sistema legal existe el principio básico de que tras la subasta forzosa de un bien se produzca la cancelación registral del derecho del ejecutante (embargo o hipoteca) y de todas las cargas o gravámenes posteriores a la fecha de inscripción de dicho derecho del ejecutante. Y a partir de aquí empieza el tomate.
Una de las peores pesadillas que le pueden suceder al adjudicatario en una subasta es que el embargo que la originó caduque en el periodo de tiempo que transcurre entre la fecha de la subasta y la inscripción de su título. De suceder tal cosa, el registrador NO cancelará los embargos posteriores y éstos pasarán a ser anteriores a su adjudicación.
Lista con todas las comprobaciones que hay que llevar a cabo antes de tomar la importante decisión de si participar o no en una subasta. No te las tomes a la ligera pues por la Ley de Murphy, si algo puede salir mal, entonces seguro que sale mal. Por lo que no hay que dejar nada al azar.
Esta es una investigación de calle de tropecientas subastas. Marc ha viajado a Madrid para investigar sobre el terreno la situación posesoria de algunas subastas. Solo ha estado 3 días, pero la investigación que ha hecho ha sido tan buena que le he pedido permiso para colgarla aquí para que sirva como ejemplo de cómo hay que hacer una buena investigación de calle. Tened en cuenta que estos son solo sus apuntes de campo. Algunos de ellos luego tienen que ser completados con llamadas de teléfono.
El galimatías que hay en España con las Viviendas de Protección Oficial es de órdago. De manera que si se quiere comprar una VPO en subasta, se hace necesario estudiar muy minuciosamente las limitaciones de VPO de esa promoción en concreto. Quién puede participar en la subasta de una VPO. A qué precio se puede adjudicar una VPO. Derecho de la administración al tanteo y retracto. ¿Y a qué precio ejerce la administración el retracto? ¿Se puede vender una VPO comprada en subasta? ¿Y qué pasa si la vivienda de VPO recibió un préstamo cualificado?
El precio es lo que pagas por un piso mientras que, para calcular su valor, tienes que pensar en lo que vas a recibir de él. Y para calcular este valor indubitable que nos va a conducir hacia el triunfo en la subasta tendrás que entrar y estudiar atentamente el contenido de esta Unidad Temática. Una de las más importantes de este curso.
¿Financiación para participar en subastas? Eso no existía en España hasta hace unos años por la inseguridad jurídica a la que el legislador tiene sometido a este negocio, sin transparencia y sin que los pisos subastados se entreguen limpios de polvo y paja, sin cargas ni ocupantes, llave en mano y completamente libres de desagradables sorpresas. Y a pesar de lo dicho, aún quedan esperanzas.
En octubre de 2015 entró en vigor un cambio legislativo que le está dando la vuelta al negocio como un calcetín y que ha retirado de un plumazo a docenas de subasteros del pleistoceno y dado paso, por fin, al súper subastero postmoderno que puja desde casa en varias subastas simultáneas de toda España, sentado en pijama en su sillón anatómico, frente a seis pantallas, como el broker especulador que en realidad es.
Estrategias para combatir a los snipers de los frikis tecnológicos y afrontar con éxito las pujas online teniendo en cuenta que la psicología del inversor trabaja en contra nuestra.